Usufruit et nue-propriété : comprendre la clé du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une notion juridique centrale en droit patrimonial français. Derrière ce terme parfois technique se cache un mécanisme simple : séparer l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien) de la nue-propriété (la valeur du bien à long terme).
Cette stratégie, courante en matière de transmission ou d’investissement immobilier, mérite d’être comprise par tous.
1. Les bases du démembrement
Usufruit : droit d’occuper un bien ou d’en percevoir les revenus (ex. loyers).
Nue-propriété : droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre), mais sans en jouir tant que l’usufruit existe.
Pleine propriété = Usufruit + Nue-propriété.
➡ Exemple concret : un parent donne la nue-propriété d’un appartement à son enfant, tout en conservant l’usufruit. Le parent continue à percevoir les loyers, l’enfant deviendra plein propriétaire au décès.
2. Pourquoi recourir au démembrement ?
Transmission patrimoniale optimisée :
L’assiette fiscale est réduite car les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Abattement en vigueur : 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans (à vérifier selon actualisation).
Cumul possible avec le don manuel de somme d’argent (voir encadré ci-dessous).
Encadré – Le don manuel de somme d’argent
En complément de l’abattement classique de 100 000 €, il est possible de transmettre en franchise de droits :
31 865 € supplémentaires sous forme de don manuel d’argent.
Conditions : le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire être majeur (≥18 ans).
Ce don manuel bénéficie du même délai de renouvellement : tous les 15 ans.
➡ Exemple : un parent peut ainsi donner à un enfant jusqu’à 131 865 € sans droits de donation, si les conditions sont réunies.
3. Points juridiques essentiels
L’usufruitier doit entretenir le bien et payer les charges courantes.
Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil).
Le démembrement prend fin à l’échéance prévue ou au décès de l’usufruitier.
Points de vigilance
Bien formaliser la répartition des charges dans l’acte notarié.
Vérifier régulièrement les seuils fiscaux et conditions légales (notamment sur les abattements).
Anticiper la gestion commune entre usufruitier et nu-propriétaire : certaines décisions nécessitent un accord des deux parties.
À retenir
Le démembrement = partager usage immédiat (usufruit) et valeur à terme (nue-propriété).
C’est un outil puissant pour transmettre, investir et optimiser son patrimoine.
Les dispositifs d’abattements (100 000 € + don manuel de 31 865 €) permettent d’alléger la fiscalité d’une transmission.
Un accompagnement notarial est essentiel pour sécuriser l’opération.
L’usufruit et la nue-propriété sont des piliers du droit patrimonial français.
Qu’il s’agisse de préparer une transmission familiale ou de saisir une opportunité d’investissement, cette notion mérite d’être bien comprise.
Avant toute décision, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un conseil patrimonial.