LMNP : pourquoi le régime réel est (souvent) indispensable
Le régime réel en LMNP est parfois présenté comme un “secret bien gardé” : il réclame de la rigueur, de la comptabilité… mais il offre une souplesse et une optimisation fiscale rarement atteignables avec le micro-BIC. Avec les évolutions fiscales 2025 (notamment la loi Le Meur), il devient d’autant plus crucial de maîtriser les nuances entre ces régimes. Cet article sert de guide — ni promesse, ni conseil — pour comprendre dans quel cas le régime réel devient un atout stratégique.
1. LMNP : rappel du cadre général
1.1 Qu’est-ce que le LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal applicable aux particuliers qui louent un logement meublé à usage d’habitation (location longue durée, location saisonnière, résidence de services, etc.).
Ce régime relève de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non des revenus fonciers.
Il y a aussi une distinction entre LMNP et LMP (loueur professionnel) selon des seuils de revenus et d’inscription au RCS, mais c’est un autre sujet.
1.2 Les deux grands régimes fiscaux : micro-BIC ou réel
Micro-BIC : régime simplifié, sans comptabilité complète. Un abattement forfaitaire est appliqué par l’administration.
Régime réel : permet la déduction des charges effectives + amortissement, mais impose une comptabilité détaillée et une déclaration spécifique.
2. Le régime micro-BIC : simplicité… mais contraintes
2.1 Quel abattement ?
Pour une location meublée classique (longue durée ou meublé non touristique), l’abattement est de 50 % des recettes locatives.
Pour les meublés de tourisme non classés, avec la réforme 2025 (loi Le Meur), cet abattement passe à 30 % pour les revenus à partir de 2025 (ceci concerne les loyers encaissés en 2025, imposés en 2026)
Pour les meublés de tourisme classés / chambres d’hôtes, l’abattement forfaitaire passant historiquement jusqu’à 71 %, la réforme le ramène à 50 % à compter de 2025 dans certaines conditions.
2.2 Plafonds de recettes & conditions d’application
Pour les locations « normales » (meublés d’habitation), le plafond des recettes pour bénéficier du micro-BIC reste 77 700 € en 2025.
Pour les meublés touristiques non classés, le plafond passe à 15 000 € pour 2025.
Pour les meublés classés / chambres d’hôtes, le plafond est réduit à 77 700 € pour 2025 (contre 188 700 € auparavant).
Si vos recettes excèdent les seuils applicables, vous êtes de plein droit basculé au régime réel.
2.3 Avantages & limites du micro-BIC
Avantages :
Simplicité : pas besoin de comptabilité lourde, peu de formalités.
Automatisme : l’administration applique l’abattement, vous n’avez pas à justifier charges.
Limites :
On ne peut pas déduire les charges réelles : crédit, travaux, amortissements, etc.
Si vos charges réelles sont supérieures à l’abattement, le micro-BIC devient désavantageux.
Avec les réformes 2025, certaines catégories (meublés de tourisme non classés) voient leur micro-BIC fortement affaibli.
3. Le régime réel : conditions, mécanismes & opportunités
3.1 Qu’est-ce que le régime réel ?
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunts, travaux, taxe foncière, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires d’expert-comptable, etc.).
Vous pouvez aussi pratiquer l’amortissement comptable de votre bien (et mobilier) : c’est un poste non monétaire mais déductible qui atténue la base imposable.
Ce régime exige la tenue d’une comptabilité conforme (bilan, compte de résultat, annexes) et le dépôt d’une liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes) pour les revenus issus de la location meublée.
3.2 Conditions d’accès & option
Si vos recettes locatives dépassent les seuils de micro-BIC, le régime réel est imposé de plein droit.
Si vous êtes sous les seuils, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel.
L’option doit généralement être exercée avant un certain délai (souvent avant la date limite de dépôt de la liasse fiscale). → Par exemple, pour les revenus 2025, l’option doit être formulée avant début mai (ou avant la date limite de dépôt).
L’option est reconduite tacitement chaque année tant que vous ne la renoncez pas.
3.3 Pourquoi le régime réel peut surclasser le micro-BIC
Amortissement : levier sans sortie de trésorerie
L’amortissement permet d’entendre que, même sans engager une nouvelle dépense, vous “consommez” fiscalement une fraction de la valeur du bien et des meubles. Cela réduit le bénéfice imposable. Si vos amortissements + charges dépassent vos recettes, vous pouvez générer un résultat neutre ou déficitaire, entraînant peu ou pas d’impôt sur vos revenus locatifs.
Déduction des charges réelles
Toutes les charges justifiées sont déductibles : intérêts, travaux, frais de gestion, assurance, taxes, etc. Cela rend possible d’“absorber” une partie significative des loyers versés.
Effet sur l’imposition
Vous êtes imposé sur le résultat net (loyers – charges – amortissements).
Si ce résultat est nul ou négatif, l’imposition peut être très réduite, voire nulle.
Le régime réel offre une finesse de déclaration que le micro-BIC ne permet pas.
4. Comparatif synthétique
Principe : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % ou 30 % en 2025) ; le régime réel déduit vos charges réelles et amortissements.
Complexité : le micro-BIC est simple, le réel demande une comptabilité et un expert-comptable.
Profil idéal : micro-BIC pour les biens sans crédit ni charges ; réel pour les investissements à crédit, avec travaux ou charges élevées.
Optimisation : micro-BIC limitée ; réel beaucoup plus avantageux fiscalement.
Seuils : au-delà de 77 700 € de recettes, le réel s’applique automatiquement.
5. Points de vigilance & évolutions 2025
5.1 Réformes fiscales à retenir
La loi Le Meur (19 novembre 2024) modifie les seuils et abattements pour les meublés de tourisme non classés : micro-BIC limité à 15 000 € de recettes et abattement ramené à 30 %.
Pour les meublés classés et locations meublées normales (longue durée), le traitement du micro-BIC reste à 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 €.
Lors de la revente, les amortissements pratiqués doivent être repris pour calculer la plus-value imposable (sauf exceptions).
5.2 Risques et contraintes
La comptabilité doit être rigoureuse : une erreur dans les amortissements ou charges peut être redressée.
L’option réel est irrévocable pour l’année concernée, et la renonciation doit suivre des règles formelles.
La gestion des amortissements en meublé exige souvent l’intervention d’un expert-comptable spécialisé.
Même si le résultat est déficitaire, ce déficit ne peut pas toujours s’imputer sur vos autres revenus (contraintes selon la nature des déficits).
6. Exemple concret illustratif
Imaginons un bien acheté 200 000 € (hors terrain) générant 12 000 € de loyers annuels, avec 5 000 € de charges (intérêts, travaux, taxe foncière, etc.) et un amortissement comptable de 7 000 €.
Micro-BIC : base imposable = 12 000 € – 50 % = 6 000 €
Régime réel : résultat = 12 000 – 5 000 – 7 000 = 0 → imposition nulle sur les loyers (hors autres revenus)
Ainsi, le régime réel supprime l’imposition, tandis que le micro-BIC impose sur 6 000 €.
Cet exemple simplifié montre la marge d’optimisation envisageable quand les charges + amortissements sont bien calibrés.
Le régime réel en LMNP n’est pas une panacée universelle, mais c’est souvent la solution la plus pertinente pour les investisseurs qui :
financent à crédit (intérêts à déduire) ;
réalisent des travaux ou veulent amortir le bien ;
ont des charges significatives ;
ont un horizon de détention long.
Avec les réformes 2025, les failles du micro-BIC deviennent plus visibles, en particulier pour les locations de tourisme non classées. Il est donc vital de simuler les deux scénarios (micro vs réel) avant de choisir.