Optimiser son patrimoine grâce aux dispositifs fiscaux immobiliers : LMNP, Malraux, Denormandie…

Dans un environnement fiscal exigeant, les investisseurs cherchent à conjuguer valorisation patrimoniale et maîtrise de la fiscalité. Les dispositifs immobiliers – LMNP, Malraux, Denormandie – offrent des leviers puissants pour atteindre cet équilibre, à condition d’en comprendre les mécanismes et les contraintes.

1. Le LMNP : percevoir des loyers peu ou pas imposés

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit par sa capacité à générer des revenus locatifs nets d’impôt, grâce au jeu de l’amortissement comptable.

Principes

• Revenus imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

• Possibilité d’amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable.

• Déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, assurance…

Conséquences fiscales

La combinaison de ces déductions permet souvent de neutraliser l’imposition des loyers pendant plusieurs années, tout en conservant la pleine propriété du bien.

Points de vigilance

• Le bien doit être loué meublé selon une liste officielle d’équipements.

• Le LMNP n’est pas un statut « de rente » : les loyers peuvent varier selon la localisation et la qualité du locataire.

• En cas de revente, la plus-value est soumise au régime des particuliers, sans prise en compte de l’amortissement pratiqué.

En pratique, le LMNP s’adresse aux investisseurs recherchant une source de revenus complémentaires optimisée fiscalement, sans objectif de défiscalisation immédiate.

2. Le dispositif Malraux : conjuguer fiscalité et patrimoine historique

Le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables à forte imposition souhaitant investir dans la restauration du patrimoine ancien.

Atouts fiscaux

• Réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans.

• Valorisation d’actifs situés dans des secteurs sauvegardés ou Sites Patrimoniaux Remarquables.

• Obligation de location nue pendant 9 ans.

Points de vigilance

• Travaux encadrés par les Architectes des Bâtiments de France.

• Dispositif exigeant sur le plan financier et administratif.

• Risque en cas de retard ou de surcoût de travaux.

Le Malraux convient aux profils fiscalement élevés cherchant à diversifier leur patrimoine tout en participant à la préservation du bâti historique.

3. Le Denormandie : investir dans l’ancien pour redynamiser les centres-villes

Le dispositif Denormandie a été créé pour encourager la rénovation du parc ancien dans des communes engagées dans une démarche de revitalisation urbaine.

Objectifs

• Réhabiliter des logements anciens dans des centres-villes dégradés ou peu attractifs.

• Soutenir l’investissement locatif dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville » ou d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Avantages fiscaux

• Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).

• Travaux représentant au moins 25 % du coût total (achat + rénovation).

• Plafonds de loyers et de ressources identiques à ceux de l’ancien dispositif Pinel.

Exemple

Un logement acquis 160 000 € avec 40 000 € de travaux (soit 25 %) permet d’obtenir jusqu’à 42 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans, tout en valorisant un bien au cœur d’une ville moyenne.

Points de vigilance

• Le bien doit être situé dans une commune éligible.

• Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et achevés avant la mise en location.

• Rentabilité parfois contrainte par les plafonds de loyers, surtout dans les zones où le marché est peu tendu.

Le Denormandie permet d’allier impact local et avantage fiscal, à condition de sélectionner avec soin la commune et le projet.

À retenir

• LMNP : idéal pour percevoir des loyers peu imposés et amortir son investissement dans la durée.

• Malraux : adapté aux foyers fiscalement élevés souhaitant valoriser du patrimoine historique.

• Denormandie : une solution pour rénover l’ancien et participer à la revitalisation des centres-villes.

La cohérence entre le dispositif, le profil de l’investisseur et la stratégie patrimoniale globale reste essentielle.

Conclusion

Les dispositifs fiscaux immobiliers ne doivent pas être choisis pour leur seul avantage fiscal, mais pour leur cohérence patrimoniale.
Ils permettent d’investir utilement, de diversifier ses revenus et de structurer son patrimoine dans la durée.

Decastre accompagne ses clients dans la sélection et l’analyse de ces solutions, en intégrant la dimension fiscale, financière et successorale de chaque projet.