Étude de cas : Maxime transforme un 4 pièces en 5 pièces pour optimiser sa rentabilité locative à Villejuif
Introduction
À Villejuif, aux portes de Paris, l’investissement immobilier attire de plus en plus d’actifs à la recherche d’un équilibre entre rendement et sécurité.
Maxime, 34 ans, cadre dans le secteur de la santé, a choisi d’y acquérir un appartement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) — un 4 pièces qu’il prévoit d’aménager en 5 pièces pour le transformer en colocation meublée.
Un projet réfléchi, à la croisée de la stratégie patrimoniale et de l’optimisation de la rentabilité locative.
1. Le projet en bref
Localisation : Villejuif (94), proche du futur Grand Paris Express (ligne 14 et 15)
Bien acquis : Appartement neuf 4 pièces de 84 m² avec terrasse
Acquisition : En VEFA, livraison prévue 2026
Objectif : Créer une colocation de 4 chambres
Budget global : Environ 520 000 € (dont travaux et ameublement)
Financement : Prêt immobilier à taux fixe sur 25 ans
Ambition : Combiner un bien patrimonial (neuf, bien situé) avec un rendement supérieur grâce à une configuration intelligente.
2. La transformation : du 4 pièces au 5 pièces
Maxime a travaillé avec un architecte d’intérieur pour optimiser les volumes :
Déplacement de la cuisine dans le séjour
Création d’une quatrième chambre lumineuse
Espaces communs conviviaux (cuisine ouverte, salon compact mais fonctionnel)
Chaque chambre équipée de mobilier sur mesure
Cette approche permet de proposer un logement pensé pour les jeunes actifs ou étudiants en colocation, tout en conservant la qualité et la valorisation d’un bien neuf.
3. L’équation financière
Loyers attendus en colocation meublée : env. 3 200 €/mois
Rendement brut estimé : ≈ 7,5 %, contre 4 % pour une location classique
Régime fiscal envisagé : LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) – amortissement du bien et du mobilier
Point de vigilance : vérifier la conformité de l’aménagement au règlement de copropriété et aux normes d’habitabilité (surface minimale, éclairage naturel).
4. Pourquoi Villejuif ?
Dynamisme du Grand Paris : arrivée du métro ligne 14 et 15 dès 2025
Pôle hospitalier et universitaire important (Institut Gustave-Roussy, Faculté de médecine du Kremlin-Bicêtre)
Prix attractifs pour du neuf
Forte demande locative étudiante et jeunes actifs
Encadré local – Villejuif (Val-de-Marne)
Villejuif séduit les investisseurs pour sa proximité immédiate avec Paris, son tissu universitaire et médical, et ses programmes neufs bien desservis. Le marché locatif y reste tendu, avec un taux de vacance faible.
Avec ce projet, Maxime illustre la nouvelle génération d’investisseurs :
rationnels, créatifs et orientés valeur patrimoniale sur le long terme.
À Villejuif, son projet allie confort du neuf, rentabilité optimisée et sécurité d’un emplacement en pleine mutation.