Immobilier : Vers une reprise mesurée au printemps 2025

Une stabilisation après une longue période de recul

À fin février 2025, le marché des logements anciens en France totalise 803 000 transactions sur douze mois glissants. Ce chiffre, en hausse par rapport au creux atteint en octobre 2024 (777 000 transactions), marque la fin d’une baisse quasi continue depuis août 2021, où le volume avait chuté de 35,6 %. Ce rebond porte le marché à des niveaux similaires à ceux d’avril 2024, bien qu’ils restent inférieurs à ceux d’il y a vingt ans. L’évolution annuelle, qui avait touché un plancher à -23,4 % en février 2024, s’améliore progressivement, avec une contraction ramenée à -3,6 %. La tendance semble désormais s’orienter vers une reprise.

Des prix qui amorcent une accalmie

En ce qui concerne les prix, une accalmie se dessine. En France métropolitaine, au 4e trimestre 2024, les prix des logements anciens reculent de -2,1 % sur un an : -1,8 % pour les appartements et -2,3 % pour les maisons. Cependant, sur trois mois, une quasi-stabilité est observée (+0,1 %) pour le deuxième trimestre consécutif. Selon les avant-contrats, une hausse légère est anticipée d’ici fin mai 2025, autour de +0,4 % sur un an.

En province, les prix affichent un recul de -1,7 % sur un an, avec une baisse plus marquée pour les maisons (-1,9 %) que pour les appartements (-1,2 %). Là encore, la tendance trimestrielle montre une quasi-stabilité (+0,1 %) et les projections évoquent une progression contenue (+0,2 % d’ici fin mai).

En Île-de-France, la baisse annuelle atteint -3,6 % au 4e trimestre 2024. Les maisons sont les plus impactées (-5 %), suivies des appartements (-2,9 %). Paris affiche un repli de -3 %, la petite couronne de -3,2 % et la grande couronne de -1,8 %. Sur trois mois, la baisse se limite à -0,2 %. Les prix parisiens devraient se maintenir autour de 9 500 € le m², soulignant une forme de stabilité.

Le crédit, levier de redynamisation

L’assouplissement de la politique monétaire de la BCE — avec une septième baisse consécutive des taux directeurs depuis juin 2024 — favorise une amélioration progressive de la capacité d’achat des ménages. En parallèle, la production de crédits immobiliers repart à la hausse. En février 2025, elle atteint 10,7 milliards d’euros (contre 9,9 Mds€ en janvier), soit une progression de 55 % par rapport à février 2024. Le taux moyen des nouveaux crédits (hors renégociations) recule à 3,27 %, proche des niveaux de juin 2023. L’utilisation de la flexibilité autorisée par le HCSF reste mesurée, à 15,3 % en février, bien en-deçà de la limite réglementaire de 20 %.

Une reprise fragile, à surveiller de près

Les notaires constatent une remontée de l’activité, principalement visible dans les avant- contrats. Toutefois, cette dynamique reste fragile, freinée notamment par la hausse des droits de mutation votée dans de nombreux départements. En parallèle, la baisse des prix, insuffisante dans certaines zones, ne permet pas encore de relancer pleinement la demande.

Des hausses ponctuelles peuvent apparaître, sans que les volumes ne suivent franchement, signe que les vendeurs misent sur la baisse des taux sans ajuster suffisamment leurs prétentions. Or, dans un contexte où les acquéreurs ont retrouvé du pouvoir de négociation, une remontée trop rapide des prix pourrait inverser la tendance.

Contexte économique et rôle des politiques publiques

Malgré des signaux encourageants, l’environnement extérieur demeure incertain. En mars 2025, la confiance des ménages a légèrement fléchi, tandis que certaines banques ont revu à la hausse leurs taux début avril. À cela s’ajoutent les effets potentiels de la politique économique américaine, qui pourraient inciter à l’attentisme.

Dans ce climat, l’immobilier garde son attrait en tant que valeur refuge, tout comme les obligations d’État. La perspective d’une nouvelle baisse des taux par la BCE, liée à un ralentissement économique, pourrait conforter cette attractivité. Pour autant, les vendeurs ont tout intérêt à se montrer réactifs et flexibles sur les prix.

Le neuf en grande difficulté

Le marché du neuf traverse une crise structurelle. Le volume des autorisations, les mises en chantier et les ventes sont en berne. Même les rares baisses de prix observées n’ont pas suffi à relancer la machine. L’augmentation des droits de douane pourrait aggraver la situation, en renchérissant les matériaux et les coûts de construction.

Un ajustement des normes pourrait être une réponse partielle pour relancer la production. Dans ce contexte, l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) constitue une mesure bienvenue, en particulier pour les jeunes primo-accédants.