2026, année de la relance ? Ce que propose le rapport Daubresse-Cosson pour l’immobilier neuf
Immobilier locatif : un nouveau cap fiscal en vue pour 2026 ?
Alors que l’investissement locatif s’essouffle et que la production de logements neufs est en chute libre, un rapport parlementaire dévoilé le 30 juin 2025 propose de refonder en profondeur le cadre fiscal des bailleurs privés. Porté par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson, ce texte jette les bases d’un nouveau contrat entre investisseurs et pouvoirs publics. Objectif : relancer la production locative, surtout dans le neuf, et restaurer la confiance dans un secteur en perte de vitesse.
Une machine à l’arrêt, une demande qui explose
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : en 2025, seuls 20 % des logements anciens sont achetés pour être loués, et la part de logements neufs construits pour la location ne dépasse plus les 20 %. Dans le même temps, la demande sociale s’emballe, avec plus d’un demi-million de nouveaux demandeurs depuis 2017. Le système atteint ses limites.
Pour y remédier, le rapport Daubresse-Cosson propose de renverser la logique actuelle : faire du bailleur privé un acteur reconnu, incité à s’engager dans la durée, avec des outils simples et durables.
Une réforme fiscale ambitieuse, pensée pour durer
Au cœur des propositions : un mécanisme inédit d’amortissement fiscal, destiné à alléger la fiscalité des locations nues, aujourd’hui défavorisées face à la location meublée.
Le rapport recommande d’introduire une déduction forfaitaire annuelle de la valeur du bien, avec des taux différenciés selon le type de logement :
5 % par an pendant 20 ans pour le neuf
4 % pour l’ancien, à condition d’effectuer au moins 15 % de travaux
Bonus de 0,5 à 1,5 % si les loyers sont modérés (intermédiaire ou social)
En parallèle, le plafond du déficit foncier serait relevé à 40 000 €, contre 10 700 € actuellement, permettant aux bailleurs de mieux absorber les charges liées à l’entretien et aux travaux.
Revaloriser la location nue, sans complexifier
Le rapport cible également les petits bailleurs, souvent rebutés par la complexité des dispositifs existants. Pour ceux relevant du régime micro-foncier, deux ajustements sont proposés :
Un abattement porté à 50 %, au lieu de 30 % aujourd’hui
Un plafond de revenus doublé à 30 000 €, contre 15 000 € actuellement
Des mesures pensées pour rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et nue, sans alourdir les démarches.
IFI et plus-values : desserrer les freins à l’investissement
Deux propositions fiscales structurantes viennent compléter l’arsenal :
Exclure les logements loués longue durée de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, afin de ne pas pénaliser les patrimoines mis au service de la collectivité.
Accélérer l’exonération de la plus-value immobilière à 20 ans de détention, contre 22 à 30 ans actuellement, pour s’aligner sur les horizons réels des investisseurs.
L’objectif : encourager la détention de long terme, limiter la spéculation et redonner de la fluidité au marché.
Un statut du bailleur privé pour structurer l’engagement
L’ensemble de ces mesures serait regroupé dans un statut du bailleur privé, proposé sur une base volontaire. Ce statut offrirait une visibilité accrue aux investisseurs, avec en contrepartie des engagements raisonnables : loyers modérés, durée minimale de location, performance énergétique du logement.
Une reconnaissance institutionnelle du rôle de l’investisseur locatif, dans la lignée de ce qui existe pour les bailleurs sociaux ou les professions agricoles.
Le rôle pivot des collectivités locales
Au-delà des incitations fiscales, le rapport souligne l’importance d’une coopération étroite avec les territoires. Il appelle à un pacte logement local, intégrant :
La simplification des normes d’urbanisme
Des incitations à densifier intelligemment
Des financements dédiés aux équipements publics liés aux nouvelles opérations
Car si l’État peut fixer un cap fiscal, ce sont les élus locaux qui détiennent les clés de la délivrance des permis de construire.
Cap sur 2026 : une entrée en vigueur rapide envisagée
Le gouvernement a d’ores et déjà fait savoir qu’il souhaitait intégrer ces propositions au Projet de Loi de Finances 2026, dont l’examen est prévu dès l’automne. Si le calendrier est respecté, les premières mesures pourraient s’appliquer dès le 1er janvier prochain.
Une échéance rapprochée, mais compatible avec une volonté politique affirmée : celle de relancer un secteur vital pour l’économie et le logement.
Une réforme structurante pour réconcilier fiscalité et logement
Le rapport Daubresse-Cosson ne se contente pas d’un catalogue de mesures techniques. Il propose une refonte globale du rapport entre État, bailleurs et collectivités, dans une logique de stabilité, d’efficacité et d’équilibre.
En redonnant confiance aux investisseurs et en simplifiant les règles du jeu, il pourrait bien amorcer une nouvelle ère pour le logement locatif privé — en particulier dans le neuf.